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最新公告

租屋4階段自保術 輕鬆擊退惡房東

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    • 資料來源:學生事務處
    • 日期:2016/11/16

            去年極受爭議的房東張淑晶,與租客糾紛不斷,更遭新北地檢署依詐欺罪起訴;今年6月再以假名在新北市訛詐房客,租屋族,尤其學生與社會新鮮人莫不擔心遇到惡房東。到底該如何防範?

    即便政府已著手修改「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,但據崔媽媽基金會統計,2014年以來,租屋糾紛數量暴增,2015年更創下近3年新高,達2,561件,平均每天發生7件以上的糾紛。

    崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示,每年發生租屋糾紛的高峰期有3波,包含12月∼1月過年前、5月報稅時期、7∼8月學生暑假換屋期,在每個高峰期的當月,光崔媽媽基金會接觸的糾紛個案就超過200件,而2016年僅統計至6月已達1,124件,預估今年糾紛數量仍將居高不下。

    專營租屋管理的幸福久久窩營運長陳奕勳建議,可從2面向做預防,一是與房東多面對面溝通與觀察,二是增加對租賃相關的知識與法律權益。由於「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」於明年元旦才正式生效,尚有3個多月空窗期,包租公律師蔡志雄建議可要求用新規定簽定租約,如房東不願配合,房客可多看幾間屋,選擇優質房東。為避開惡房東,安心租屋,《Smart智富》月刊特邀蔡志雄、陳奕勳及曹筱筠3位專家,依循以下租屋4大階段,亦即找屋、簽約、入住及退租,分別提供權益保障的注意要點:

    找屋》不給看屋就不租、定金務必開立收據

    要點1》留存招租廣告
    即將上路的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中,規定「不得約定廣告僅供參考」,因此,不管從何種管道看出租物件,最好都把招租廣告上刊登的附加物品、能否養寵物等資訊留存,當要承租簽約時,若發現與招租廣告不同,可向房東要求補上。

    要點2》不給看屋就不租
    為避免房屋照片跟實際狀況不符,需堅持「不給看、就不租」!探究惡房東的手法之一,就是利用漂亮的照片吸引房客,但不給看屋,等到房客押金、租金都支付後,才發現租屋處木板隔間發霉、家具破爛等狀況。蔡志雄提醒,若房東要求先付定金或簽約,才能閱讀合約或看屋,絕對不能同意。

    要點3》挑雨天看屋
    由於每個物件都有主客觀上的缺點,房東不會也不可能說明清楚,只有親自看屋才能判斷,而看屋的時段,除了白天、晚上都應到現場看屋,最好其中一個時段能挑在雨天去,這樣就掌握物件本身的屋況,及鄰居、周邊環境的好壞。

    要點4》看屋時拍照存證
    曾有案例是「看A室、簽約B室」,但房客卻在簽約後才發現,若要走法律途徑,無法舉證恐怕難以補救。因此看屋時最好拍照記錄,特別是門牌或房間編號。

    要點5》定金開立收據
    若房東要求房客支付定金,應請房東開立收據,詳載5大重點:①雙方當事人及聯絡方式;②定金金額;③租賃範圍;④定金轉換方式,如退還、或轉為日後押金或租金的一部分;⑤定金的保留時間。收據無固定格式,只要雙方簽名即可成為日後舉證的一部分。

    簽約》避免合約被掉包,騎縫處必簽章
    要點1》確認房東身分
    簽約時要確認房東身分,若為屋主,可請求出示房屋稅單或房屋所有權狀;如是房仲業者,應有合法不動產營業員或經紀人證照,可向對方索取名片,致電該公司詢問;若是代理人或二房東,則要有合法授權書或原屋主同意轉租的證明。房客可拍照或影印留存,若日後仍不幸遇到真正的屋主出來主張權益,房客起碼有舉證能力。

    若在簽約前已支付定金,就應在支付定金前調查清楚房東身分。另外,對於與二房東簽約,蔡志雄舉例,「假設二房東跟原屋主的租約剩半年,但新房客跟二房東簽約1年,三方之間權利義務複雜,房客可能被原屋主趕走。」建議盡量避免跟二房東簽約為宜。

    要點2》細看條文7重點
    契約要細看7大重點:①租期、②租金、③押金、④違約金、⑤轉租許可、⑥轉帳帳號及支付方式、⑦雙方資料。其中,轉帳帳號及支付方式若未載明,房客在報稅時無法提出有效舉證,就無法視為列舉扣除額;若遇糾紛,需有房東身分證字號才能申請訴訟、有地址才能寄存證信函,所以雙方資料須完整。蔡志雄表示,當發現房東提供的契約,多是房客違約就要賠錢,明顯不合理,房客提出要修改,房東卻不願意,「就千萬不要租!」

    要點3》騎縫處簽章
    有些惡房東會抽換合約以加入許多不合理條款。因此為求謹慎,契約1式2份,2份都需要房東跟房客在騎縫處簽名、蓋章或蓋指印,且用印的章一定要是自己的私章,而不是書局販售寫著「騎縫章」的印章,以確保合約完整性。

    要點4》屋內物品測試拍照

    屋內物品最好一一測試拍照點交,可以自製「物品點交清單」,並於點交完後雙方簽名。清單上應載明:物品品名、狀態、修繕責任等。譬如,A牌電視(可寫上出廠年份)、狀態正常、損壞由房東負責。另外,還可增列備註欄,日後可寫上修繕紀錄,未來可避免房東誣陷更換便宜貨或損壞物品等。

    入住》物品損壞立刻告知,避免爭議擴大
    要點1》保留租金繳交證明
    每月支付租金,應留存收據或轉帳證明,至少保留1年,除關係所得稅申報,也能避免房東否認收到租金,而要求再度付租金的糾紛。

    要點2》有問題第一時間告知
    在雙方沒有約定的情況下,修繕是房東應付的責任,但房客應在問題產生時第一時間告知房東,避免糾紛。曾有案例是,房客在退租前1個月發現漏水,他因即將退租所以沒有通知房東,等到退租當日,漏水已導致木頭地板大面積發霉。此時房東有權要求房客負擔責任。

    一般情況下,告知後房東不來處理,可向房東寄發存證信函限期修繕,如果期限到,可自行修繕或要求終止租約。若決定自行修繕,費用可從下個月的房租中扣除,且過程中造成房客的東西損害,房東也有義務賠償。

    退租》當日結清所有費用,並直接領回押金
    要點1》房屋回復原狀拍照存證
    退租前需將房屋、所附物品回復原狀並拍照點交,以避免被誣陷毀損,此時可以利用前述提到的物品點交清單進行確認。蔡志雄提醒,在該清單可加註「其餘請求權拋棄」等字樣,表示日後若再有發現瑕疵,房東不得提出異議。

    曹筱筠表示,由於清潔的認定容易有歧異,所以承租時拍照存檔很重要,回復原狀的定義是:在自然耗損下回復成房屋當時的狀況,舉例來說,燈光開關旁有汙漬是可以接受的,但留有釘子或釘痕、黏膠等,房東仍可要求修復。

    要點2》退租日結清費用
    水、電、瓦斯等費用,最好可於退租當日前往各單位結清,以便於退租時直接向房東領回押金;假設沒辦法當日結清,可以前期帳單推算金額,領回其餘押金,而房東暫時保留的金額也一樣要寫收據。

    要點3》租約不用還房東
    不得記載事項中規定「不得約定承租人須繳回契約書」,雖法律關係已終止,但為避免日後房東找碴,合約應自行留存。若房東威脅「不還租約、就不退押金」,由於房客處於弱勢,退而求其次的做法是留存影本。

    校方提供以下免費的租屋平台以及聯絡方式:

    免費平台-正修租屋網-http://house.nfu.edu.tw/house/CSU.html

    專人帶看服務

    http://osa.csu.edu.tw/wSite/np?ctNode=12697&mp=A04000&idPath=9742_10866_12697

     

    緊急重大事件,先行以電話通報軍訓室校安中心,校安中心有專責值勤人員實施24小時服務,

    專線電話:(07)7312787

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