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訊息公告

破解坊間租約盲點 你該知道的房客權益

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    • 資料來源:學生事務處
    • 日期:2015/06/22

          尋找租屋很麻煩,但是找到租屋後,一不小心麻煩會更多,租屋市場之所以變成險惡叢林,欠缺法制、雙方缺乏保障是核心因素。大多數住宅出租人都是個人而非公司企業,因此不適用消保法,成了消費安全死角;坊間常見的租屋契約存在一些盲點,以下經由專家逐一解釋與破解,有助房東、房客明白自己的合理權益。
         崔媽媽基金會指出,市售版租約有不少傾向房東一方的規定,而政府推出的租屋定型化契約乏人問津,加上未訂定契約應記載與不得記載事項,如此按照契約自由原則,除非租約內有違反法律強制規定與公序良俗的條文,萬一房客未查覺有偏袒房東的條文就簽約,往往後悔莫及。為了保護自身權益,以下租約重點最好特別細看:

     確認房東是否為所有權人 契約開頭一定會先載明出租人(甲方,房東)、承租人(乙方,房客)。這時要請房東房屋所有權狀或房屋稅單查閱,以免房子沒租到,押金還被騙走,若為二房東轉租,房客要注意是全部轉租或部份轉租。

     提防二房東 《民法》有規定,除非經過大房東承諾,否則二房東將租賃物全部轉租是無效的;如果是部份轉租,房客要檢視大房東與二房東的租約,是否有限制不得轉租,若有,最好徵求大房東同意,並將契約中的條文刪除。簽約後房客只對二房東負責,如有違約情形,二房東要對大房東負責。

     押金不能超過兩個月 有時房東會註明『欠租即可終止租約』,要求房客搬家,然而根據《民法》,房客欠租兩期以上,並經房東依法催告,房東才能終止租約。此外《土地法》規定,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。

    「返還原狀」有前提 房客若要裝潢房屋最好先取得房東同意並約定好,租約期滿時房東是否願意買下裝潢,或乾脆多簽幾年約,以免租期太短,才裝潢好又面臨租約到期。至於有些房東要求房客搬離前,將油漆重新上漆,或換掉用過的床墊,除非事先已和房客約定,否則不得以「返還原狀」的理由,要房客全部換新。不過,房客若未經房東允許,私自更改隔局、顏色、設備造成掉漆、釘孔等等,房東理當可以要求返還原狀。

    設備損壞誰負責 房屋的自然損害如未在租約規定由房客負責,自然是由房東負責維修,然而《民法》規定,房客有義務通知房東,如果沒有通知造成損害擴大,房客要負責賠償;假如房客已經通知,但房東拒絕修理,房客可終止租約或自行雇工修理,在兩年內向房東要求修理費或抵扣房租。

     別答應承擔房屋稅金 坊間租約常有習慣規定『租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼』,這種不合理條文,房客要爭取刪除。

    租到瑕疵屋仍可解約 依據《民法》,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客簽約時早就知道,仍可隨時解約,所以就算承租時不知道房屋有瑕疵,事後也可以隨時終止租約。常有房客以壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等理由與房東解約,如果不能舉證對於身體健康確實有直接影響,很難依法終止租約。

     留下雙方戶籍地址 看完所有條文後,除了將變動之處補上簽名或蓋章,在核對完雙方證件、將彼此的戶籍地址及身分證字號填入簽名蓋章欄位時,切勿只留下對方電話,以免未來發生問題須寄發存證信函,房客才說不知道房東住址,造成事情延宕。 對於契約未約定部份,法律的處理程序則是引用《民法》規定,通常較有利於房客,因此蔡志雄律師建議,若擔心房客權益未被保障或租約不夠周全,應在最後寫下『本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理』等字樣。同時建議房客,不論租約內容多繁雜冗長,都應審慎閱讀討論再簽名,才是維護權益的最好方法。
     

    校方提供以下免費的租屋平台以及聯絡方式:

    免費平台-正修租屋網-http://lgd.csu.edu.tw:8080/rent/index.php

    緊急重大事件,先行以電話通報軍訓室校安中心,校安中心有專責值勤人員實施24小時服務,專線電話:(07)7312787

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